El desistimiento del arrendatario en el contrato de arrendamiento.
Desde el pasado 6 de Junio que entró en vigor la reforma de la LAU 29/1994 aprobada por la Ley 4/2013, han surgido interpretaciones erróneas en cuanto a la aplicación del desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento.
Para poder comprender la aplicación del nuevo artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos debemos realizar las dos siguientes distinciones:
- Contratos celebrados con posterioridad al 1 de Enero de 1995 y anteriores al 6 de Junio 2013. En estos supuestos se mantiene la situación anterior a la reforma: se puede desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido cinco años y siempre en contratos de duración superior a los cinco años; en contratos de duración inferior a cinco años, la ley no dice nada, si bien es evidente que se produciría un incumplimiento contractual por la obligación contenida en el contrato de permanencia por el periodo pactado de ser indemnizado, conforme a los artículos 1101, 1124, 1256 y 1556 del vigente Código Civil.
- Contratos posteriores al 6 de junio del 2013. El vigente artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es uno de los cambios más notables producidos con la reforma del 2013 estableciendo que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento cuando al menos hayan transcurrido seis meses con independencia del tiempo de duración suscrito contractualmente, debiendo existir tan solo un preaviso de 30 días.
Cierto es también que la propia Ley establece la posibilidad de pactar una cláusula contractual de penalidad a la resolución anticipada, (pago de un mes de renta por año que reste de cumplimiento). Esta penalidad es entendida como máxima ya que cualquier estipulación que la supere se entenderá en perjuicio del arrendatario y por tanto será nula y sin efecto tal y como regula el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En cuanto a los contratos de uso distinto al de vivienda, ninguna de estas reglas es aplicable, pues los mismos se rigen por la voluntad de las partes, tal como indica el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Domenech Delsors Advocats a su disposición para cualquier aplicación.
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