¿Puede la Comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico en el edificio?

11 noviembre, 2024
Derecho civil

Es un tema de candente actualidad y que puede levantar mucha controversia entre los vecinos de la comunidad. En los últimos tiempos se ha suscitado un intenso debate de cómo dar respuesta a este fenómeno.

Una aportación muy interesante y determinante es la reciente Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 03/10/2024 núm. 1232/2024.

Hasta la promulgación de esta Sentencia el Tribunal Supremo no se había pronunciado sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler pues a los casos enjuiciados les era de aplicación la anterior legislación.

La Sentencia analiza si el acuerdo de prohibición de la controvertida actividad de alquiler turístico tomado en Junta por la Comunidad de Propietarios es conforme o no a Derecho y entra a valorar si limitar puede ser sinónimo de prohibir.

¿Cuál es el supuesto de hecho?

Una comunidad de propietarios en propiedad horizontal adoptó un acuerdo por el que se prohibía el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos. El acuerdo se adoptó por una mayoría de propietarios que superaba los tres quintos.

La propietaria de una vivienda en la citada comunidad presentó una demanda en la que solicitó la nulidad de dicho acuerdo por no haberse adoptado por unanimidad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que cuando el artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo siguiente, permite limitar la actividad de pisos turísticos incluye la posibilidad de prohibirla, por lo que bastaba con la doble mayoría de 3/5 prevista en el propio precepto. El recurso de apelación de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial argumentando que la actividad de alquiler de pisos turísticos puede ser limitada o condicionada, conforme a los propios términos del artículo 17.12 LPH, pero no prohibida totalmente, por lo que el acuerdo de Junta es nulo

La comunidad de propietarios interpuso un recurso de casación.

El artículo 17.12 LPH establece: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Hasta ahora la interpretación de este precepto ha sido contradictoria entre las audiencias provinciales.

En este caso la audiencia argumenta que la primera acepción del verbo limitar es «poner límites a algo», y que prohibir el desarrollo de una concreta actividad, en las viviendas privativas del inmueble, constituye un límite a su uso; pero tal argumento, señala la recurrente, es engañoso, porque el artículo 17.12 LPH lo que autoriza no es que se pongan límites al derecho de propiedad, sino concretamente al ejercicio de la actividad de alquiler turístico.

Se achaca a la sentencia de la audiencia hacer una interpretación extensiva del artículo 17.12 de la LPH, cuando las limitaciones a las facultades dominicales del propietario deben interpretarse restrictivamente, y además debe prevalecer la interpretación literal, sin que el término limitar sea sinónimo de prohibir.

Por todo ello, los acuerdos de las comunidades de propietarios, que prohíban esa actividad, son nulos, al exceder de los términos permitidos por la ley, que únicamente autoriza limitar o condicionar el alquiler turístico.

En las Sentencias sobre esta materia hasta ahora promulgadas se consideraba que la prohibición era posible siempre y cuando estuviera prevista en los estatutos de la comunidad, y estos debidamente inscritos en el Registro.

La cuestión controvertida se centra en determinar si el «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del artículo 18 de la LPH.

Así concluye el Tribunal Supremo que el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa. Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

Entiende por último el Alto Tribunal que, en cualquier caso, limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.