Pot la Comunitat de Propietaris, prohibir el lloguer turístic?

11 novembre, 2024
Dret civil

És un tema de candent actualitat i que pot suscitar molta controvèrsia entre els veïns de la comunitat. En els últims temps s’ha suscitat un intens debat de com donar resposta a aquest fenomen.

Una aportació molt interessant i determinant és la recent Sentència de la Sala civil del Tribunal Suprem de 03/10/2024 núm. 1232/2024.

Fins a la promulgació d’aquesta Sentència el Tribunal Suprem no s’havia pronunciat sobre la interpretació i aplicació de l’article 17.12 LPH, introduït pel Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer doncs als casos jutjats els era aplicable l’anterior legislació.

La Sentència analitza si l’acord de prohibició de la controvertida activitat de lloguer turístic pres en Junta per la Comunitat de Propietaris és conforme o no a Dret i entra a valorar si limitar pot ser sinònim de prohibir.

Quin és el supòsit de fet?

Una comunitat de propietaris en propietat horitzontal va adoptar un acord pel qual es prohibia l’exercici d’activitat d’apartaments o lloguers turístics. L’acord es va adoptar per una majoria de propietaris que superava els tres cinquens.

La propietària d’un habitatge en la citada comunitat va presentar una demanda en la qual va sol·licitar la nul·litat d’aquest acord per no haver-se adoptat per unanimitat.

La sentència de primera instància va desestimar la demanda en considerar que quan l’article 17.12 LPH, introduït pel Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, que va entrar en vigor el 6 de març següent, permet limitar l’activitat de pisos turístics inclou la possibilitat de prohibir-la, per la qual cosa bastava amb la doble majoria de 3/5 prevista en el propi precepte. El recurs d’apel·lació de la demandant va ser estimat per l’Audiència Provincial argumentant que l’activitat de lloguer de pisos turístics pot ser limitada o condicionada, conforme als propis termes de l’article 17.12 LPH, però no prohibida totalment, per la qual cosa l’acord de Junta és nul.

La comunitat de propietaris va interposar un recurs de cassació.

L’article 17.12 LPH estableix: «L’acord pel qual es limiti o condicioni l’exercici de l’activitat a què es refereix la lletra e) de l’article 5 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, en els termes establerts en la normativa sectorial turística, suposi o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

Fins ara la interpretació d’aquest precepte ha estat contradictòria entre les audiències provincials.

En aquest cas l’audiència argumenta que la primera accepció del verb limitar és «posar límits a alguna cosa», i que prohibir el desenvolupament d’una concreta activitat, en els habitatges privatius de l’immoble, constitueix un límit al seu ús; però tal argument, assenyala la recurrent, és enganyós, perquè l’article 17.12 LPH el que autoritza no és que es posin límits al dret de propietat, sinó concretament a l’exercici de l’activitat de lloguer turístic.

S’atribueix a la sentència de l’audiència fer una interpretació extensiva de l’article 17.12 de la LPH, quan les limitacions a les facultats dominicals del propietari han d’interpretar-se restrictivament, i a més ha de prevaler la interpretació literal, sense que el terme limitar sigui sinònim de prohibir.

Per tot això, els acords de les comunitats de propietaris, que prohibeixin aquesta activitat, són nuls, en excedir dels termes permesos per la llei, que únicament autoritza limitar o condicionar el lloguer turístic.

En les Sentències sobre aquesta matèria fins ara promulgades es considerava que la prohibició era possible sempre que estigués prevista en els estatuts de la comunitat, i aquests degudament inscrits en el Registre.

La qüestió controvertida se centra en determinar si l’«acord pel qual es limiti o condicioni l’exercici de l’activitat permet la prohibició de tal destí. O si, per contra, una decisió de tal classe constitueix un acte jurídic contra legem (contra el que es disposa en la llei), impugnable per la via de l’article 18 de la LPH.

Així conclou el Tribunal Suprem que l’esperit i finalitat de la norma no és contrari, sinó que propícia precisament la interpretació que la limitació de l’activitat del lloguer turístic comprengui la seva prohibició. La voluntat del legislador és procliu a favor de l’arrendament residencial enfront del lloguer turístic, que es pretén restringir amb la finalitat d’incrementar el parc d’habitatges per a arrendament, amb la natural repercussió sobre els preus i correlativa reducció de l’esforç de les economies familiars. Condicionar o restringir l’exercici d’aquella activitat no soluciona, almenys, en la mateixa mesura, la problemàtica de les dificultats d’accés a l’habitatge, que es pretenen corregir per mitjà de tal disposició normativa. D’altra banda, atribuir aquestes facultats als propietaris troba el seu fonament en la consideració que el desenvolupament d’una activitat de tal classe genera molèsties i perjudicis -d’aquí la possibilitat de condicionar-la o restringir-la que ningú qüestiona perquè si es tractés d’una activitat merament innòcua la modificació mancaria de sentit- i que la realitat social constata, especialment en zones de major incidència turística, en les quals l’oci difícilment es concilia amb el descans dels ocupants dels habitatges amb finalitats residencials, que són, si és el cas, els qui adoptaran l’acord limitatiu, sempre que reuneixin la majoria qualificada dels 3/5 del nombre de propietaris i quotes de participació imposades per la llei, que respecta la regla de la proporcionalitat de la mesura quant als interessos en conflicte.

Entén finalment l’Alt Tribunal que, en qualsevol cas, limitar l’ús turístic no permeti la seva prohibició, que no deixa de ser una limitació, en aquest cas màxima, en un concret aspecte de les facultats dominicals que corresponen als propietaris sobre els seus immobles, i, a més, sota el contorn delimitat per l’art. 5 e) de la LAU i amb les majories legalment exigibles.