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Es Definitivo Quien Paga Los Gastos De La Hipoteca

¿Es definitivo el nuevo criterio sobre quien paga los gastos hipotecarios?

Desde la controvertida Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre y otras muchas posteriores, que declaraban y ratificaban el abuso de las cláusulas en contratos de préstamo con consumidores, sin negociación y de manera predispuesta que atribuían indiscriminadamente al consumidor el pago de todos los gastos que genera la operación, los Tribunales se han visto desbordados por el gran número de reclamaciones judiciales interpuestas.

Desde el año 2015, los Bancos han tenido que asumir el pago de numerosas condenas por esas cláusulas hipotecarias, pero no siempre sobre la base de los mismos conceptos. No todos los Juzgados han seguido un criterio uniforme a la hora de resolver qué parte, si el Banco o si la persona contratante, se hacía cargo de unos u otros gastos, de manera que se dan resoluciones en muy diversos sentidos según las dicte uno u otro juzgado.

Hace pocos días que el Tribunal Supremo “EN PLENO” ha dictado una nueva Sentencia mediante la cual parece pretender poner orden a tantas resoluciones contradictorias entre sí.

La Sentencia de 23 de Enero de 2019, número 44/2019, dictada en el recurso 2982/2018 del Tribunal Supremo declara la nulidad, por su carácter abusivo, de la cláusula incluida en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que establece que sean de cargo de la parte prestataria la totalidad de los gastos e impuestos derivados de la operación.

Por lo que respecta a los efectos de esta declaración de nulidad y a las cantidades que debe reintegrar la entidad financiera por indebidamente cobradas, la Sala se pronuncia sobre la distribución de dichos gastos y tributos conforme a la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

De forma resumida el criterio establecido viene a decir que

  • Los gastos de Notaría los asumirá el Banco y el prestatario al 50 % al considerar que la intervención notarial interesa a ambas partes: al consumidor por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real y al prestamista por la garantía hipotecaria.
  • En segundo lugar, deberán ser abonados por la entidad prestamista los gastos registralesque ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario por cuanto la garantía hipotecaria se inscribe a su favor.
  • El pago de los devengados por la inscripción de la escriturade cancelación, corresponden al prestatario por inscribirse a su favor.
  • El impuesto de actos Jurídicos Documentados que grava cualquier hipoteca será a cargo exclusivamente del cliente, liberando de esta forma a la entidad crediticia. respecto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados,la Sala confirma la doctrina jurisprudencial que señala que el sujeto pasivo del mismo es el prestatario.
  • Los gastos de gestoría se consideran que deben sufragarse por mitad por cuanto los servicios del gestor se realizan en interés o beneficio de ambas partes contratantes.

Estamos convencidos de que este no es el último capítulo del culebrón: al tratarse de un asunto de gran alcance, llegará al Tribunal de Justicia de la UE y muy probablemente este tribunal decidirá que todos los costes de la hipoteca deberán de ir a cargo de las entidades de crédito, ya que son ellas las directas y mayormente beneficiadas de su inscripción.

Un dato a tener en cuenta es la propuesta de Ley Hipotecaria aprobada por el Parlamento y ahora pendiente de tramitación en el Senado que, de no producirse modificación, prevé que las entidades bancarias asuman el pago de la totalidad de los gastos de hipoteca excepto los de tasación, o dicho de otra manera: las entidades bancarias deberán pagar los gastos de notario, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Con toda seguridad este no es el fin de la controversia.

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No todos los Juzgados han seguido un criterio uniforme a la hora de resolver qué parte, si el Banco o si la persona contratante, se hacía cargo de unos u otros gastos hipotecarios, de manera que se dan resoluciones en muy diversos sentidos según las dicte uno u otro juzgado.
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