Siete cambios a tener en cuenta en los nuevos contratos de compraventa de inmuebles.

El pasado día 22 de Febrero se publicó el libro sexto del Código Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y contratos y que entrará en vigor con carácter general el próximo 1 de Enero de 2018.

Por la lejanía de la fecha, creemos conveniente comentar algunos aspectos de la nueva regulación como son algunas de las novedades más notorias en los contratos de compraventa, y especialmente los de inmuebles.

1. Como primer punto a tener en cuenta importante y positivo, es que la Ley establece un mayor equilibrio y protección del consumidor, de forma que haya mayor transparencia a la hora de contratar.
2. Decimos que la ley busca mayor transparencia y lo vemos en la nueva regulación de las arras. Las arras han sido siempre un tema polémico en el contrato de compraventa que ha dado lugar a un sinfín de conflictos y a una cuantiosa jurisprudencia.  La nueva Ley trata de aminorar el conflicto y evitar la falta de coincidencia entre lo querido y lo pactado. Si se desea que el desistimiento del vendedor comporte el pago del doble del precio entregado deberá pactarse de forma expresa. De lo contrario toda cantidad entregada como arras se considerará a cuenta del precio. Las arras penitenciales deberán ser pactadas de forma expresa.
3. El mayor equilibrio entre las partes se refleja en la introducción del deber de información: el vendedor, antes de la conclusión del contrato, deberá facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.
4. En la misma línea se incorpora la obligación del comprador con la conformidad del bien pretendiendo conseguir que el bien entregado al comprador corresponda a lo pactado. La Ley establece los criterios que determinarán esta conformidad.
5. En la compraventa de inmuebles, solo podrá no haber lugar a la conformidad cuando la diferencia en cuanto a superficie o medida sea superior al 10 %. Una diferencia, pues, de menos del 10 % cuando el precio sea fijado sobre la base de la superficie del inmueble, no dará lugar a una modificación proporcional de este.
6. Un punto absolutamente novedoso se refiere a la previsión de financiación por tercero cuando la financiación es necesaria para formalizar la compraventa de un inmueble. En este caso el comprador, salvo pacto en contrario, podrá desistir del contrato si justifica debidamente la negativa de la entidad bancaria a conceder la financiación, en cuyo caso el vendedor deberá devolver el importe del precio que hubiera sido entregado.
7. En los contratos con pago del precio aplazado, se establece el pacto condición resolutoria para el caso de que el comprador no pague la parte del precio; el comprador podrá resolver el contrato y recuperar el inmueble, pero deberá de forma previa, requerir al comprador mediante Acta Notarial quien tendrá un plazo de 20 días para efectuar el pago, transcurridos los cuales el contrato quedará resuelto. Para que la resolución sea efectiva la parte impagada del precio aplazado incluidos los intereses, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato hasta la fecha de la resolución. Para proceder a la resolución del contrato, la Ley establece un mecanismo que inicia el Notario ante el Registro de la Propiedad.

La reforma es mucho más amplia pero estas breves notas solo pretenden dar una idea de su alcance, y de las consecuencias  en cuanto a la redacción y formalización de los futuros contratos.

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Siete cambios a tener en cuenta en los nuevos contratos de compraventa de inmuebles.

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El próximo 1 de Enero de 2018 entra en vigor el libro sexto del Código Civil de Catalunya, con importantes novedades que afectan  también a la compraventa de inmuebles.

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Josep Domenech Delsors

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Domenech Delsors Advocats

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