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Contratos Arrendamiento Y Covid-19, Domenech Delsors Advocats

Última hora: Contratos de arrendamiento y Covid 19

El Gobierno ha anunciado la promulgación para hoy 22 de abril 2020 del Decreto 15/2020 de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que entrará en vigor mañana, 23 de abril. El Decreto contiene gran número de medidas reclamadas ampliamente por distintos sectores de la sociedad.

Debida a la extensión del documento, 60 páginas, resulta imposible profundizar en su explicación, pero nuestra intención es que, mediante una lectura rápida, pueda tener la información mínima necesaria para conocer y valorar las distintas medidas que pueden ser adoptadas.

Cinco son los grandes paquetes de medidas decretadas:

  • Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos
  • Medidas para reforzar la financiación empresarial
  • Medidas Fiscales
  • Medidas para facilitar el ajuste de la economía y proteger el empleo.
  • Medidas de protección a los ciudadanos

En esta ocasión nos centraremos en dos de ellas.

Medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos

El Gobierno dicta un paquete de medidas para hacer frente al pago de la renta que afecta a los contratos distintos de los de vivienda habitual. Son unas medidas exigidas desde la opinión pública ante la interrupción de la actividad de numerosos sectores.

Las medidas decretadas en virtud del Estado de Alarma decretadas hasta la fecha iban destinadas tan solo a la vivienda habitual. Los contratos distintos de los de arrendamiento de vivienda, locales de negocio principalmente, seguían regulados por la legislación vigente, Ley de Arrendamientos Urbanos y Código Civil, en detrimento de la protección extraordinaria ya otorgada a los arrendamientos de vivienda habitual tras la declaración del estado de alarma.

El cierre por orden gubernamental de muchos establecimientos y actividades ha llevado a poner en jaque a muchos autónomos y pymes, que por una falta de ingresos no pueden hacer frente al pago de renta de los locales arrendados para ejercer su actividad, poniendo en serio riesgo la continuidad de sus negocios.

El legislador en aras a buscar una solución que equilibre la posición de las dos partes del contrato, formula una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

La cláusula rebus sic stantibus no es creación nueva del Real Decreto, sino una figura que procedente del Derecho romano, ha sido desarrollada jurisprudencialmente hasta la actualidad.  La última Sentencia del Tribunal Supremo que aplica la cláusula rebus sic stantibus es de 6 de marzo 2020 y viene a ratificar la jurisprudencia derivada de los efectos de la crisis económica del 2007 periodo en que se reabrió su aplicación.

Los beneficiarios de estas medidas son pymes y autónomos que hayan visto reducidos significativamente sus ingresos como consecuencia de esta crisis mundial.

A partir del 23 de abril de 2020, los inquilinos afectados por la crisis del covid-19 podrán pedir una moratoria en el pago de la renta del alquiler que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, a sus prórrogas y a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una), pero sin que pueda superar los cuatro meses.

Se trata de un aplazamiento de la renta sin intereses ni devengo a partir de la siguiente mensualidad de la renta, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

El procedimiento y los efectos no son los mismos según quien sea el arrendatario.

Cuando la moratoria se solicita a una empresa o entidad pública de vivienda o un GRAN TENEDOR (arrendador empresa o entidad pública titular de más de 10 inmuebles excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1500m2).

En este caso el arrendatario podrá solicitar la moratoria en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este decreto-ley, la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiese alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes prorrogable una a una si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19 sin que puedan superarse en ningún caso los cuatro meses.

La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Cuando la moratoria se solicite a un NO GRAN TENEDOR (pequeño arrendatario) el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes el aplazamiento temporal del pago de la renta siempre que no se hubiere acordado de forma voluntaria.

En este caso tanto el inquilino como el arrendatario podrán disponer libremente de la fianza para pagar total o parcialmente alguna o algunas mensualidades de la renta.

En caso de que se disponga de la fianza el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Para que los autónomos y pymes puedan acceder a estas medidas deben cumplir los siguientes requisitos:

1.- Caso de que el contrato de arrendamiento esté afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo.

  1. Estar afiliado o en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Decreto de 14 de marzo 463/2020 o por órdenes de su desarrollo.
  3. Si la actividad no ha quedado suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75% por ciento, en relación de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.- Caso de que el contrato de arrendamiento esté afecto a la actividad de una Pyme.

  1. que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la en Ley de Sociedades de Capital, entre otros que su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
  2. que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Decreto de 14 de marzo 463/2020 o por órdenes de su desarrollo.
  3. si la actividad no ha quedado suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75% por ciento, en relación de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En todos los casos los requisitos habrán de ser acreditados.

El arrendatario deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  1. La reducción de la actividad se acreditará inicialmente mediante a presentación de una declaración responsable en la que en base a la información contable y de ingresos y gastos se haga constar la reducción de la facturación mensual en al menos un 75% por ciento en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso cuando el arrendador lo requiera el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de actividad.
  2. La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia estatal Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma en su caso sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Quedan previstas sanciones ante posibles solicitudes de las medidas de protección abusivas. De tal manera que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

b) Medidas para facilitar el ajuste de la economía y proteger el empleos

Aquí se comprenden varias medidas, pero entre todas cabe destacar la nueva formulación del concepto de fuerza mayor. La fuerza mayor es un concepto jurídico regulado en el código civil y desarrollado por la jurisprudencia y de muy restrictiva aplicación.

En esta ocasión el legislador lo vincula de forma expresa a la excepcionalidad de la crisis sanitaria. Como consecuencia de ello modifica el artículo 22 del Real decreto 8/2020 de 17 de marzo (ERTEs) y a partir de ahora la fuerza mayor podrá ser parcial, pudiendo no extenderse a toda la plantilla respecto de aquellas empresas que desarrollan actividades consideradas esenciales durante esta crisis.

Se refuerza la protección de los trabajadores discontinuos que no hayan podido incorporarse a su actividad en las fechas previstas y que, o bien disponiendo de periodos de ocupación cotizada suficiente no cumplen el requisito de situación legal de desempleo, o bien pueden acceder a la prestación por desempleo por carecer del periodo de cotización necesario para acceder a dicha prestación.

Cabe preguntarse por los efectos retroactivos de esta nueva fuerza mayor. Seguimos manteniendo lo que ya expusimos en anteriores artículos, la legislación publicada parece fruto de cierta precipitación y puede crear inseguridad jurídica al quedar en el aire numerosas cuestiones que hasta la fecha parecían estar resueltas por nuestras leyes, teniendo en cuenta que cada muevo decreto modifica, o amplia en todo o en parte alguno anterior.

El Gobierno ha aprovechado el presente Real Decreto para endurecer las sanciones por la presentación expedientes de regulación temporal de empleo (ERTEs) fraudulentos. En concreto en el texto publicado este miércoles se ha modificado el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social para que se considere como infracción “muy grave” efectuar declaraciones o facilitar, comunicar o consignar datos falsos o inexactos que den lugar a que los trabajadores obtengan o disfruten indebidamente de prestaciones.

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