c/ Balmes 173, 3º 2ª, 08006 - Barcelona (España) (+34) 932 098 090 dom@domenech-advocats.com      Suscríbete
Contractes Arrendament I Covid 19 Domenech Delsors

Contractes d’arrendament i Covid-19

El Gobierno ha anunciat la promulgació per a avui 22 d’abril 2020 del Decret 15/2020 de mesures urgents complementàries per a donar suport a l’economia i l’ocupació, que entrarà en vigor demà, 23 d’abril. El Decret conté gran nombre de mesures reclamades àmpliament per diferents sectors de la societat.

Deguda a l’extensió del document, 60 pàgines, resulta impossible aprofundir en la seva explicació, però la nostra intenció és que, mitjançant una lectura ràpida, pugui tenir la informació mínima necessària per a conèixer i valorar les diferents mesures que poden ser adoptades.

Cinc són els grans paquets de mesures decretades:

  • Mesures per a reduir els costos de pimes i autònoms
  • Mesures per a reforçar el finançament empresarial
  • Mesures Fiscals
  • Mesures per a facilitar l’ajust de l’economia i protegir l’ocupació.
  • Mesures de protecció als ciutadans
En aquesta ocasió ens centrarem en dues d’elles.

Mesures per a reduir els costos de pimes i autònoms

El Gobierno dicta un paquet de mesures per a fer front al pagament de la renda que afecta els contractes diferents dels d’habitatge habitual. Són unes mesures exigides des de l’opinió pública davant la interrupció de l’activitat de nombrosos sectors.

Les mesures decretades en virtut de l’Estat d’Alarma decretades fins avui anaven destinades tan sols a l’habitatge habitual. Els contractes diferents dels d’arrendament d’habitatge, locals de negoci principalment, seguien regulats per la legislació vigent, Llei d’Arrendaments Urbans i Codi Civil, en detriment de la protecció extraordinària ja atorgada als arrendaments d’habitatge habitual després de la declaració de l’estat d’alarma.

El tancament per ordre governamental de molts establiments i activitats ha portat a posar en escac a molts autònoms i pimes, que per una falta d’ingressos no poden fer front al pagament de renda dels locals arrendats per a exercir la seva activitat, posant de debò risc la continuïtat dels seus negocis.

El legislador tot buscant una solució que equilibri la posició de les dues parts del contracte, formula una regulació específica en línia amb la clàusula «rebus sic stantibus», d’elaboració jurisprudencial, que permet la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits: imprevisibilitat i inevitabilitat del risc derivat, excessiva onerositat de la prestació deguda i bona fe contractual.

La clàusula rebus sic stantibus no és creació nova del Reial decret, sinó una figura que procedent del Dret romà, ha estat desenvolupada jurisprudencialment fins a l’actualitat. L’última Sentència del Tribunal Suprem que aplica la clàusula rebus sic stantibus és de 6 de març 2020 i ve a ratificar la jurisprudència derivada dels efectes de la crisi econòmica del 2007 període en què es va reobrir la seva aplicació.

Els beneficiaris d’aquestes mesures són pimes i autònoms que hagin vist reduïts significativament els seus ingressos a conseqüència d’aquesta crisi mundial.

A partir del 23 d’abril de 2020, els inquilins afectats per la crisi del covid-19 podran demanar una moratòria en el pagament de la renda del lloguer que afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma, a les seves pròrrogues i a les mensualitats següents (prorrogables una a una), però sense que pugui superar els quatre mesos.

Es tracta d’un ajornament de la renda sense interessos ni meritació a partir de la següent mensualitat de la renda, sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament.

El procediment i els efectes no són els mateixos segons qui sigui l’arrendatari.

Quan la moratòria se sol·licita a una empresa o entitat pública d’habitatge o un GRAN TENIDOR (arrendador empresa o entitat pública titular de més de 10 immobles excloent garatges i trasters o una superfície construïda de més de 1500m2).

En aquest cas l’arrendatari podrà sol·licitar la moratòria en el termini d’un mes, des de l’entrada en vigor d’aquest decret llei, la moratòria haurà de ser acceptada per l’arrendador sempre que no s’hagués aconseguit ja un acord entre totes dues parts de moratòria o reducció de la renda.

La moratòria s’aplicarà de manera automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents prorrogable una a una si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat pel COVID 19 sense que puguin superar-se en cap cas els quatre mesos.

La renda s’ajornarà sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de dos anys i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

Quan la moratòria se sol·liciti a una NO GRAN TENIDOR (petit arrendatari) l’arrendatari podrà sol·licitar en el termini d’un mes l’ajornament temporal del pagament de la renda sempre que no s’hagués recordat de manera voluntària.

En aquest cas tant l’inquilí com l’arrendatari podran disposar lliurement de la fiança per a pagar totalment o parcialment alguna o algunes mensualitats de la renda.

En cas que es disposi de la fiança l’arrendatari haurà de reposar-la en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte en cas que aquest termini fos inferior a un any.

Perquè els autònoms i pimes puguin accedir a aquestes mesures han de complir els següents requisits:

1.- Cas que el contracte d’arrendament estigui afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom

  1. Estar afiliat o en situació d’alta en la data de declaració de l’estat d’alarma
  2. Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència del Decret de 14 de març 463/2020 o per ordres del seu desenvolupament.
  3. Si l’activitat no ha quedat suspesa s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en almenys un 75% per cent, en relació de la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

2.- Cas que el contracte d’arrendament estigui afecte a l’activitat d’una Pime.

  1. que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 de l’en Llei de Societats de Capital, entre altres que la seva xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros i que el nombre mitjà de treballadors emprats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.
  2. que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència del Decret de 14 de març 463/2020 o per ordres del seu desenvolupament.
  3. si l’activitat no ha quedat suspesa s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en almenys un 75% per cent, en relació de la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

En tots els casos els requisits hauran de ser acreditats.

L’arrendatari haurà d’acreditar el compliment dels requisits davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:

  1. La reducció de l’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant a presentació d’una declaració responsable en la qual sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses es faci constar la reducció de la facturació mensual en almenys un 75% per cent en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas quan l’arrendador el requereixi l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per a acreditar la reducció d’activitat.
  2. La suspensió de l’activitat s’acreditarà mitjançant certificat expedit per l’Agència estatal Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma en el seu cas sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Queden previstes sancions davant possibles sol·licituds de les mesures de protecció abusives. De tal manera que els arrendataris que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre al fet que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.

b) Mesures per a facilitar l’ajust de l’economia i protegir l’ocupació

Aquí es comprenen diverses mesures, però entre totes cal destacar la nova formulació del concepte de força major. La força major és un concepte jurídic regulat en el codi civil i desenvolupat per la jurisprudència i de molt restrictiva aplicació.

En aquesta ocasió el legislador el vincula de manera expressa a l’excepcionalitat de la crisi sanitària. A conseqüència d’això modifica l’article 22 del Reial decret 8/2020 de 17 de març (ERTOs) i a partir d’ara la força major podrà ser parcial, podent no estendre’s a tota la plantilla respecte d’aquelles empreses que desenvolupen activitats considerades essencials durant aquesta crisi.

Es reforça la protecció dels treballadors discontinus que no hagin pogut incorporar-se a la seva activitat en les dates previstes i que, o bé disposant de períodes d’ocupació cotitzada suficient no compleixen el requisit de situació legal de desocupació, o bé poden accedir a la prestació per desocupació per mancar del període de cotització necessari per a accedir a aquesta prestació.

Cal preguntar-se pels efectes retroactius d’aquesta nova força major. Continuem mantenint el que ja vam exposar en anteriors articles, la legislació publicada sembla fruit de certa precipitació i pot crear inseguretat jurídica en quedar en l’aire nombroses qüestions que fins avui semblaven estar resoltes per les nostres lleis, tenint en compte que cada moc decret modifica, o àmplia en tot o en part algun anterior.

El Gobierno ha aprofitat el present Reial decret per a endurir les sancions per la presentació d’expedients de regulació temporal d’ocupació (ERTOs) fraudulents. En concret en el text publicat aquest dimecres s’ha modificat el text refós de la Llei sobre Infraccions i Sancions en l’Ordre Social perquè es consideri com a infracció “molt greu” efectuar declaracions o facilitar, comunicar o consignar dades falses o inexactes que donin lloc al fet que els treballadors obtinguin o gaudeixin indegudament de prestacions.

Summary
Contractes d'arrendament i Covid-19
Article Name
Contractes d'arrendament i Covid-19
Description
El Gobierno dicta un paquet de mesures per a fer front al pagament de la renda de l'arrendament que afecta els contractes diferents dels d'habitatge...
Author
Publisher Name
Domenech Delsors Advocats
Publisher Logo
This site uses cookies to enhance your experience. By continuing to the site you accept their use. More info in our cookies policy.     ACCEPT